Хотжилт ба Хотын бодлогод юу анхаарах вэ?

ХОТЖИЛТ гэдэг нь хүмүүс үй олноороо нэгэн газарт бөөгнөрөн суурьших үзэгдэл бөгөөд ямар ч нийгмийн хөгжил дэвшилд хүрэх явцад тохиолдох зайлшгүй үйл явц юм. Хотжих үйл явцгүйгээр өндөр хөгжилд хүрнэ гэж байхгүй. Энэ бол зайлшгүй болох үзэгдэл. Гэхдээ хотжилт явагдсан хэрнээ хоцрогдолд үлдсэн олон улс орон бий. Өөрөөр хэлбэл хөгжил дэвшилд хүрэхэд хотжилт ЗАЙЛШГҮЙ боловч тэр нь ХАНГАЛТТАЙ НӨХЦӨЛ БИШ юм.

Энэ нь юу гэсэн үг вэ гэвэл хотжилт зайлшгүй боловч хөгжилд хүрэхийн тулд БОДЛОГО хэрэгтэй гэсэн үг юм.

Хотжих БОДЛОГЫГ ойлгохын тулд хотжих үйл явц дэлхий дээр хэрхэн өрнөсөн талаар мэдэх хэрэгтэй.

Дэлхийн анхны хот

Дэлхийн анхны хот 9000 жилийн тэртээ одоогийн Турк улсын хойт нутагт бий болсон гэж археологчид үздэг. Нэр нь Уруг.

Уругт олон олон зуун жилийн өмнө хэн нэг нь анх байшин барьж. Дараахь нь мөн байшин барьж. Удаах нь мөн байшин барьж. Хотжих үйл явц ингэж эхэлжээ.

Хамгийн сонирхолтой нь байшингууд хана ханаараа бие биедээ наалдаж баригдсан байдаг. Байшингуудын хооронд ямар ч зай байсангүй. Сүүлдээ анхны байшин барьсан хүн гэртээ орохын тулд бусдын байшингийн дээвэр дээгүүр явах хэрэгцээ гарсан байна.

Яагаад гудамж зам байсангүй вэ? Хүмүүс тэгтлээ тэнэг байсан хэрэг үү гэсэн асуулт тавигдана. Тэд бидний л адил тэнэг биш хүмүүс байсан гэдэгт эргэлзэх зүйлгүй юм. Зөвхөн хүмүүс байшин барихдаа аль болох бага зардал гаргахыг эрмэлзжээ. Нэг ч болов хана барих зардлыг хэмнэхийн тулд хэн нэгний барьсан байшинд тулгаж байшингаа барьсан хэрэг. Хэрвээ зай гарган байшингаа барьвал хэн нэг нь хүрч ирээд тэр орон зайд байшингаа барьдаг байж. Энэ бол түүх. Гэвч анхны хотжилтын явцаас хүмүүс нэгэн сургамж авсан нь тэдний дунд нийтийн эрх ашгийг хамгаалах, зохицуулах засаг захиргаа байх ёстой гэдгийг амьдралаараа мэдэрсэн явдал байсан байна.

Ингэж ХУВИЙН ЭРХ АШИГ гэж байхаас гадна НИЙТИЙН ЭРХ АШИГ гэж байдгыг мэдэрчээ.

Хот яагаад хэрэгтэй вэ?

Цар хэмжээ ба  Төрөлжилт

Хотжих нь амьдралаа дээшлүүлэх, хөгжил дэвшилд хүрэх зайлшгүй үйл явц юм. Ядуурлаас гарахын тулд хөдөлмөрийн бүтээмжээ дээшлүүлэх хэрэгтэй байдаг. Хотжилт чухамдаа хөдөлмөрийн бүтээмжийг дээшлүүлэх бололцоог бий болгож байгаа юм.

Эдийн засагт ЦАР ХЭМЖЭЭ (economies of scale) гэсэн нэгэн ойлголт байдаг. Ганцаараа хийдэг юмыг олуулаа хийвэл бүтээмж өндөр болдог. Олуулаа хийхийн тулд зохион байгуулалт хэрэгтэй болдог. Олуулаа учир чи түүнийг нь хий, би түүнийг нь хиие гээд чаддаг чаддаг юмаа хуваарилаж хийх шаардлага үүснэ. Үүнийг ТӨРӨЛЖИЛТ (Specialization) хэмээнэ.

Хот бөөгнөрөл үүсгэж зах зээл бий болгох бөгөөд ДЭД БҮТЦЭЭ шийдсэн нөхцөлд эдийн засгийн дээрх хүчин зүйлсүүд үйлчилж хөдөлмөрийн бүтээмж өсөх, үйлдвэрлэл, үйлчилгээ төрөлжих сайхан нөхцөл бий болно.

Бөөгнөрлийг шавааралдаан болгохгүй байх, нэгэнт шавааралдсан бол түүнийг  дэд бүтцийг зах зээлийн аргаар хөгжүүлэх замаар тарааж байрлуулснаар САЙН ХОТ бий болно.

Хот – Оюун санаа, соёл, сэтгэлгээний болон биет Дэд бүтэц шаарддаг

САЙН ХОТ  гэдэг нь сайн холбоо харилцаа, дэд бүтэц хөгжсөн хот юм. Хотын орчинд ганц нэгээр тэнэмэл маягаар амьдрах хэцүү. Иймээс хүмүүс баг болох хэрэгтэй болдог. Баг болж ажиллаж чадаж байгаа нь том компани болдог. Том компани нь олон хэрэглэгч нартай холбоотой ажиллах хэрэгтэй болдог. Энэ бүгд бол хотжилтоос бий болж байгаа харилцааны соёл хэвшил юм. Оюун санааны дэд бүтэц гэж хэлсэн ч болох биз.

Оюун санааны дэд бүтцээс гадна биетээр дэд бүтэц, тухайлбал цахилгаан, ус бохирын шугам, зам гээд олон дэд бүтэц өргөн утгаар хөгжсөн байх хэрэгтэй болно. Африкийн орнуудын жишээн дээр харахад Хотын хөгжлийг боомилдог хамгийн том хүчин зүйлс нь цахилгааны хангаж байдаг байна.

Хотын тээврийн технологийн эрэмбэ

Хотын дэд бүтцэд анхаарах том асуудал нь тээвэр байдаг. Тээвэрт анхаарна гэдэг нь дугуй, машин, метро гээд тээврийн  технологид анхаарна гэсэн үг.

1. Найробд ажилдаа хамгийн хурдан хүрэх арга бол явган явах байдаг. Лондонд 2,5 сая ажлын байр байдаг бөгөөд дэд бүтэц хөгжсөн учир хүмүүс ажил руугаа 45 минутын дотор хүрч чаддаг. Тэр нь дугуйгаар, мөн машинаар буюу хувь хүмүүсийн өөрсдөө чадах тээврийн хэрэгсэл буюу доод түвшний технологи ашиглаад ажилдаа хүрч байна гэсэн үг юм л даа. Ийм технологи ашиглалт нь төрийн бодлогоос үл хамаарсан хувь хүмүүс өөрсдөө сонгон хэрэгжүүлж байгаа технологийн доод түвшний асуудал юм.
2. Дээрхтэй харьцуулбал, Төрийн бодлогоос ямарваа нэг хэмжээгээр хамаарах дунд түвшний технологийн асуудал нь автобус юм. Автобус хямд, илүү үр ашигтай. Найробд хотын нэг цэгээс нөгөө цэг хүрэхийн тулд автобус биш машинаар явах хамаагүй хурдан байдаг. Өөрөөр хэлбэл автобусаар явах ямарч эдийн засгийн хөшүүрэг хувь хүнд байхгүй. Автобусаар явах нь машинаар явахаас цаг хэмнэлттэй байхын тулд зөвхөн автобусанд зориулсан шатахуун түгээх станц бүхий замын шугам бий болгох шаардлагатай.
3. Тээврийн хэрэгслийн технологийн дээд эрэмбэд метро байх юм. Гэвч метро барина гэдэг асар их хөрөнгө шаардагдана. Энэ шалтгаанаар орлого багатай улсад энэ асуудал төдийлөн яригдахгүй.

Хүн амын нягтрал ба ӨНДӨР ОРЛОГОТОЙ ХОТ ба БАГА ОРЛОГОТОЙ ХОТ

Хот руу нүүх их нүүдэлтэй зэрэгцээд тээврийн технологийг доод эрэмбээс дээшлүүлэх асуудал өөр хоорондоо уялдаатай асуудал юм.

Хотын тээврийг хөгжүүлэх асуудал дээр хийдэг том алдаа бол эдийн засгийнхаа нөхцөл байдлыг мэдэхгүйгээр гоё сайхнаар нь буруу ярьж шийдэх гэж оролддог явдал юм. Метро барина гэх нь нөхцөл байдлаа тооцоогүй гоё сайханд нь хууртсан жишээ мөн. Энэ утгаар нь хотыг ӨНДӨР ОРЛОГОТОЙ ХОТ мөн БАГА ОРЛОГОТОЙ ХОТ гэж ангилбал асуудлыг ойлгоход тус болох байх. Гоё гоё шилэн цамхагтай метро бүхий хоттой болох хүсэл нь бага орлоготой хотод маш хохирол учруулах үр нөлөөтэй.

Авах гээх Зарим санаа

Хүн амын хот руу хийх нүүдэл хотын нягтралыг нэмэгдүүлэх бөгөөд тэр хэмжээгээр тээврийн технологийн эрэмбийг анхаарах хэрэгтэй болно.

• Машин унах гэдэг нь мөнгөтэй хүмүүсийн хэрэг. Автобус бол энгийн хүмүүсийн хэрэг. Машины хөдөлгөөнд хязгаар тавьж автобусны хөдөлгөөнд илүү орон зай бий болгох асуудал бол үргэлж улс төрийн асуудал юм.

Бөглөрлийн асуудлыг шийдэхийн тулд автобусны тээвэрт илүүтэй анхаарах хэрэгтэй болно.

• Хотжих явцад дэд бүтцэд хийх хөрөнгө оруулалт дээр хэмнэлт гаргахын тулд шавааралдан бөөгнөрөх үзэгдэл БАГА ОРЛОГОТОЙ ХОТ-д ихэвчлэн тохиолддог. Хотын дэд бүтцэд урдчилан хөрөнгө оруулалт хийх явдал сайн хот бүтээх үйл явцын чухал бүрэлдэхүүн хэсэг юм.
• Хот хэдийгээр нягтрал өндөр ч ажлын байрнууд тодорхой орон зайтай байх нь бөглөрлийг арилгах, ажлын байранд хүмүүс богино хугацаанд очдог байх, том компаниуд хэрэглэгч нартаа хялбархан хүрэх дэд бүтэц энэ бүгд нь хөдөлмөрийн бүтээмж нэмэгдүүлдэг гэдэгт анхаарал тавих хэрэгтэй.
• Компаниудын хэрэглэгч нартаа хүрэх дэд бүтцийг анхаараагүй хот бол компаниудыг улам бүр жижигхэн байх нөхцлийг бүрдүүлж БАГА ОРЛОГТОЙ ХОТ-ын түвшинд мөнхрөх аюулыг үүсгэнэ. Африкийн эргийн хамгийн том хот Дар Аль Саламд хотын дэд бүтцийг шийдэж чадаагүйгээс хотод үйл ажиллагаа явуулж байгаа компанийн хамгийн үр ашигтай хувилбар нь нэг л ажилтантай байх явдал болсон байна.

Цар хүрээ 0

Төрөлжилт 0

Бүтээмж маш бага

Дэлгүүр маш жижигхэн

• Лос Анжелис бол дээр яригдаж байгаа хотын эсрэг дүр. Тэнд хотын төв гэсэн ойлголт байхгүй. Дэд бүтцэнд асар их хөрөнгө оруулалт хийсэн. Хурдны зам хөгжсөн. Түгжрэл бөглөрөл гэсэн ойлголт байхгүй.

Цар хүрээ том

Төрөлжилт маш сайн

Бүтээмж өндөр

Дэлгүүрүүд нь дан молл

Лос Анжелес бол моллуудын дунд оршин байгаа хот юм.

• Лондон, Парис нь хотын төвдөө моллууд нь төвлөрсөн өндөр үр ашигтай зохион байгуулалттай байдаг. Гол нь хот байгуулалтын хувьд нэг компанийн барилга нөгөө компанийн харилцаа холбоонд саад учруулахааргүй орон зайтай дэд бүтцийн орчинтой байдаг.

БАГА ОРЛОГОТОЙ ХОТ-д юуг буруу хийдэг вэ

Бага орлоготой учир ихэвчлэн дэд бүтэц  муу хөгжүүлсэн байх нь элбэг. Дэд бүтэц муу учир хөдөлмөрийн бүтээмж муу.

Сайн хот сайн дэд бүтэцтэй байх хэрэгтэй. Дэд бүтцэд хийх хөрөнгө байхгүй гэж хэлэх амархан. Шавааралдан байгаагаа үүгээр зөвтгөдөг. Гэвч хотын дэд бүтцэд санхүүгийн зах зээл дээрээс хөрөнгө мөнгө босгоход компани, хувь хүмүүс, өрх гэрт том бололцоо олгох асуудалд анхаармаар. Тухайлбал,

Газрыг олгохдоо зориулалтыг нь заадаг, явдал. Зориулалтыг нь төрөөс зааж байгаа нь хөрөнгө оруулалтын өгөөжийг бууруулна. Хэмнэлт хийхийн тулд шавааралдана. Дээр нь БАГА ОРЛОГОТОЙ ХОТ-д барилга байгууламжид шаардлагагүй өндөр техникийн нөхцөл тулгадаг нь хотын зөв хөгжлийг боомилдог байна.

Зориулалтыг нь заасан, газар өмчлөх эрхийг шилжүүлэх асуудал хүнд сурталтай байна гэдэг нь Газар өмчлөгчийн эрх сул байх нөхцөл болдог.

Газар өмчлөх эрх нь сул учир банк, санхүүгийн байгууллагуудын зүгээс газрыг барьцаа болгон санхүүжүүлэх сонирхол муутай болгодог.

Газар өмчлөх эрх нь чанга баталгаатай бол Банкууд барьцаанд зөвхөн барилга байгуулжийг бус мөн газрыг барьцаанд авах нэмэлт хөшүүрэгтэй байж хэмээн хотын дэд бүтцэд банкууд хөрөнгөө гаргах сонирхолтой болдог байна.

Дээрх асуудал зөвхөн компаниуд болон байгууллагуудад хамаарч байгаа биш мөн хувь хүн, өрх гэрт хамаарах асуудал юм. Газар өмчлөлийн эрх сул байгаа нь ИПОТЕКИЙН ЗЭЭЛД БАРЬЦАА болж чадахгүй байдал бий болгож байгаа юм.

Газар өмчлөх эрхийг баталгаатай болгох, чөлөөтэй худалдах нөхцлийг хангаж өгөх нь сайн хоттой болоходл туслах зах зээлийн арга юм. Тэгэж байж хотын газрын үнэ, үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ өсөх бололцоо бий болно. Газар болон үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ өсөх нөхцөл нь үйлдвэрлэл, үйлчилгээ бөөгнөрөх, төрөлжилттэй холбоотой юм.

Ер нь сайн хот санааны зоргоор бий болдоггүй  гэдгийг анхааралдаа авах нь зүйтэй юм.

Сайн хот, сайхан хот Сайн хотын захиргааны үр дүн биш, хотыг зах зээлийнх нь горимоор ажиллуулах нөхцлийг бий болгосны үр дүн байдаг.

Зөвлөмж

Сайн хот бол сайн дэд бүтэцтэй тэр нь зах зээлийн бөөгнөрлийг бие биедээ садаа болохгүйгээр нягтрал үүсгэж өгснөөр бүхэлдээ үйлдвэр, үйлчилгээний бүтээмжийг дээшлүүлж амьдралыг ая тухтай болгодог.

Буурай хөгжилтэй орнуудад тулгарч байгаа том асуудал бол дэд бүтцэд хөрөнгө оруулалт хийх, дэд бүтцийн хөрөнгө оруулалтыг аль болох үр дүнтэй байлгах явдал юм. Үүний тулд 3 төрлийн БОДЛОГО-ын зөвлөмжийг судлаачид санал болгож байна.

Нэгдүгээрт,  Газар болон Үл хөдлөх хөрөнгийн татвар тогтоох явдал юм. Хотын үнэтэй газруудад татвар тогтоох нь шударга хийгээд үр дүнтэй, зохион байгуулах бололцоотой арга хэмжээ юм.

Газрын үнэ өсөх нь газар өмчлөгчийн ажлын үр дүн биш. Энэ бол зах зээлийн үр дүн бөгөөд үүнээс улбаалаад газар болон үл хөдлөх хөрөнгөд ТАТВАР тогтоох нь нийтийн эрх ашиг юм. Газрын татвар Үл хөдлөх хөрөнгө, байшин барилгын  утгагүй бөөгнөрөл, шавааралдааныг зах зээлийн аргаар зохицуулах болно. Ингэхийн тулд газар өмчлөлийн эрхийг батлагаатай аюулгүй болгох, шүүх өмчлөгчийн эрхийг хамгаалж чаддаг байх явдал чухал юм.

Газар өмчлөл хэнээс хэнд шилжиж байгаа нь бүртгэлтэй байдаг. Тэрхүү бүртгэл нь өөрөө татвар тогтоох жагсаалт болж байдаг.

Газрын үнийн өсөлтөөс өсгөсөн татвар авах нь хотын дэд бүтцийн хөгжилд зарцуулах хөрөнгийн эх үүсвэр байх учиртай. Наад зах нь энэхүү татвар Хотын зүгээс дэд бүтцээ хөгжүүлэх санхүүгийн эх үүсвэр банкнаас авахад банкинд тавих барьцаа болж байх ёстой юм. Хот ирээдүйд орлоготой гэдэг нь баталгаатай бол банкнаас хөрөнгө босгох нь илүү хялбар болно.

Хоёрдугаарт, Нягтрал өндөртэй газарт дэд бүтцийн хөрөнгө оруулалт хийх нь хөрөнгө оруулалтын үр ашгийг нэмгдүүлэх эерэг нөлөөтэй гэж үздэг.

Гуравдугаарт, Дэд бүтцийг барьж байгуулах хөрөнгийг суперциклийн үед төр өөрөө хариуцаж хөрөнгө мөнгө босгох гэж оролддог байсан цаг нэгэнт өнгөрсөн тул аль болох хувийн хэвшлийг энэ чиглэлд дайчлахад анхаарлаа төвлөрүүлэх, тэдэнд эдийн засгийн урамшуулал, хөшүүрэг бий болгох тал дээр ажиллах хэрэгтэй гэж үзэж үздэг.

Хотыг хөгжүүлэх нь зах зээлийнх нь горимоор дэд бүтцийг хөгжүүлж хөдөлмөрийн бүтээмжийг өсгөх, төрөлжилттэй  холбоотой бөгөөд энэ асуудлыг ойлгосон, зохицуулсан БОДЛОГОГҮЙ бол хот утаатай, манантай, түгжрэлтэй, амьдралын чанар муутай, бухимдалтай  байсан хэвээр байх эрсдэлтэй.

Мэндсайханы Энхсайхан